ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง

เมื่อไม่กี่วันมานี้ หลายคนคงได้เห็นข่าวเกี่ยวกับเรื่อง พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง กันมาบ้างแล้ว โดย พ.ร.บ. ฉบับนี้จะมีการเริ่มบังคับใช้กัน ใครที่ยังไม่ได้อ่านข่าวมาหรือไม่เข้าใจว่า พ.ร.บ. ฉบับนี้ เป็นอย่างไร และมีผลต่อใครอย่างไรบ้าง จึงอยากให้มาลองอ่านกัน ซึ่งมันไม่ใช่เรื่องที่ไกลตัวเลย เนื่องจากในปัจจุบันที่มีโครงการอสังหาฯ เกิดขึ้นอย่างมากมาย ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้าน หรือคอนโดมิเนียม ที่ใครๆ ต่างก็อยากจับจองเป็นเจ้าของกันทั้งนั้น ไม่ว่าจะด้วยเรื่องการสะดวกต่อการเดินทางหรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ภายในโครงการ นี่แหละเหตุผลที่เราต้องมาทำความเข้าใจกันว่า พ.ร.บ ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง มีรายละเอียดเป็นอย่างไร และแตกต่างจากภาษีโรงเรือน แค่คิดว่าบ้านที่อยู่อาศัยมาทุกวันต้องทำการเสียภาษีก็ทำให้หลายคนเกิดความสับสนอยู่บ้าง งั้นเรามาทำความเข้าใจเกี่ยวกับเรื่องนี้กันเลย

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาแทนภาษีโรงเรือน

มาทำความรู้จักกับภาษีโรงเรือนและที่ดินกันก่อน คือ เป็นเงินที่เก็บจากรายได้จากการประเมินทรัพย์สินอสังหาฯ ที่เราถือครองอยู่ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน อาคาร ตึกแถว ห้องเช่า อพาร์ทเม้นท์ คลังสินค้า ฯลฯ หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ ที่ตั้งถาวรอยู่บนที่ดิน อย่าง สะพาน ท่าเรือ อ่างเก็บน้ำ ซึ่งสามารถสร้างรายได้ให้กับเจ้าของที่ดินได้ ไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง เช่น ให้เช่า ใช้เป็นที่ค้าขาย ใช้เป็นคลังสินค้า ใช้ประกอบอุตสาหกรรม หรือใช้ประกอบกิจการอื่นๆ เพื่อหารายได้

 

ซึ่งผู้ที่ต้องจ่ายภาษีโรงเรือนและที่ดิน ก็คือ เจ้าของทรัพย์สิน, เจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้าง และเจ้าของที่ดิน หากเป็นกรณีที่เจ้าของผลักภาระภาษีให้แก่ผู้เช่าเป็นผู้จ่ายที่มีการระบุในสัญญาเช่า หรือในกรณีที่ให้ญาติที่ใช้พื้นที่ประกอบกิจการฟรีๆ เป็นผู้จ่าย แต่หากผู้เช่าที่ได้ทำสัญญาร่วมกันไว้ไม่จ่าย ไม่ว่าอย่างไร ภาระภาษีโรงเรือนก็ยังคงเป็นของเจ้าของสินทรัพย์อยู่ดี

 

โดยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ได้เริ่มบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา สำหรับกฎหมายฉบับนี้มีขึ้นเพื่อทดแทนกฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 และภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ.2508 เพื่อให้กฎหมายมีความสอดคล้องกับลักษณะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปัจจุบัน โดยภาษีที่ดินฉบับใหม่นี้ ให้อำนาจ “องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น” เป็นผู้จัดเก็บภาษีตามที่คณะกรรมการภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างประจำจังหวัดกำหนด ส่วนฐานภาษีที่จะถูกจัดเก็บจะคิดจากมูลค่าทั้งหมดของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง โดยการคำนวณจากมูลค่าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ส่วนผู้มีหน้าที่เสียภาษี ก็จะเป็นผู้ที่มีชื่อการถือครองที่ดินในใบโฉนดเหมือนกับภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ได้กล่าวไปในข้างต้น

 

ซึ่งรายละเอียดของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ใช้ตั้งแต่วันที่ 13 มีนาคม 2562 แต่ภายในปี 2563 เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม เป็นต้นไป จะเป็นการบังคับใช้จริง ซึ่งตอนแรกที่จะมีกำหนดชำระภาษีภายในเดือนเมษายน 2563 จะเลื่อนออกเป็นเดือนสิงหาคมแทน ซึ่งอัตราสูงสุดที่เป็นไปได้อยู่ที่ปีละ 3% ของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตาม พ.ร.บ. สามารถแบ่งออกได้เป็น 4 ประเภท คือ ที่อยู่อาศัย, เกษตรกรรม, ที่ดินพาณิชยกรรม และที่ดินรกร้างว่างเปล่า แต่มีแค่ 2 ประเภท คือ เกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยหลัก ที่ได้รับการยกเว้น และมีอยู่ 2 ประเภท คือ ที่ดินพาณิชยกรรมและที่ดินรกร้างว่างเปล่า

 

โดยที่ดินแบบพาณิชยกรรมและที่ดินรกร้างว่างเปล่า จะเสียภาษีมากกว่าที่ดินแบบเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยหลักถึง 10 เท่า

 

ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ที่มูลค่า 0-10 ลบ. จะถูกยกเว้นภาษี, มูลค่า 10-50 ลบ. ถูกเก็บ 0.02%, มูลค่า 50-40 ลบ. ถูกเก็บ 0.03%  และมูลค่า 100 ลบ. ขึ้นไป ถูกเก็บ 0.1% หากเป็นบ้านหลักและเป็นทั้งเจ้าของบ้านและที่ดิน จะยกเว้นภาษี 50 ลบ. แรก แต่ถ้าเป็นบ้านหลักแต่เป็นเจ้าของเฉพาะตัวบ้านอย่างเดียวจะได้รับยกเว้นภาษี 10 ลบ. แรก

 

ที่ดินเกษตรกรรม มีมูลค่าที่ดิน 0-75 ลบ. ถูกเก็บ 0.01%, มูลค่าที่ดิน 75-100 ลบ. ถูกเก็บ 0.03%, มูลค่าที่ดิน 100-500 ลบ. ถูกเก็บ 0.05%, มูลค่าที่ดิน 500-1,000 ลบ. ถูกเก็บ 0.07% และมูลค่าที่ดิน 1,000 ลบ. ขึ้นไป ถูกเก็บ 0.1% ส่วนบุคคลธรรมดาจะได้รับยกเว้น อปท. ไม่เกิน 50 ลบ.

 

ที่ดินต้องเป็นการทำนา ทำสวน เลี้ยงสัตว์และกิจการอื่น ตามหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยร่วมกันประกาศกำหนด

 

 

ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ที่ดินที่มีมูลค่าการประเมิน 0-50 ลบ.ถูกเก็บ 0.3%, ที่ดินมูลค่า 50-200 ลบ. ถูกเก็บ 0.4%, ที่ดินมูลค่า 200-1,000 ลบ. ถูกเก็บ 0.5%, ที่ดินมูลค่า 1,000-5,000 ลบ. ถูกเก็บ 0.6% และที่ดินมูลค่า 5,000 ลบ. ขึ้นไป ถูกเก็บ 0.7% ส่วนที่ดินที่มีการทิ้งร้างแบบที่เจ้าของไม่ทำประโยชน์จะมีการเพิ่มอัตราเก็บ 0.3% ทุก 3 ปี แต่อัตราภาษีรวมจะไม่เกิน 3% นั่นเอง

 

ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ที่ดินที่ใช้ประโยชน์ในการทำพาณิชยกรรม มูลค่าการประเมิน 0-50 ลบ.ถูกเก็บ 0.3%, ที่ดินมูลค่า 50-200 ลบ. ถูกเก็บ 0.4%, ที่ดินมูลค่า 200-1,000 ลบ. ถูกเก็บ 0.5%, ที่ดินมูลค่า 1,000-5,000 ลบ. ถูกเก็บ 0.6% และที่ดินมูลค่า 5,000 ลบ. ขึ้นไป ถูกเก็บ 0.7%

 

ร้านค้าโชว์ห่วย, ปั๊มน้ำมัน, อพาร์เมนต์, บ้านและคอนโดที่ปล่อยช่า ก็เป็นพาณิชยกรรม

 

ภาพจาก : http://www.fpo.go.th/main/

 

หากเป็นบ้านหลังหลักและเป็นทั้งเจ้าของบ้านและที่ดิน จะยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก แต่ถ้าเป็นบ้านหลักแต่เป็นเจ้าของเฉพาะตัวบ้านอย่างเดียวจะได้รับยกเว้นภาษี 10 ล้านบาทแรก เข้าใจง่ายๆ ก็คือ ถ้าเป็นที่ดินแบบอยู่อาศัยจะถูกเรียกเก็บภาษีคิดเป็นล้านละ 200 บาท แต่ในกรณีที่บางคนมีคอนโดหลายห้อง จะต้องไปดูที่สัญญาว่าจดทะเบียนห้องนั้นว่าอยู่อาศัยหรืออื่นๆ เพราะหากจดทะเบียนห้องเป็นอื่นๆ จะต้องถูกเรียกเก็บภาษีตามอัตราที่กำหนด ส่วนถ้าคอนโดห้องไหนซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า อัตราเรียกเก็บภาษีก็จะแตกต่างจากห้องที่ใช้อยู่อาศัยเช่นกัน เพราะฉะนั้นต้องไปตรวจสอบใบสัญญาคอนโดของตัวเองให้ดีๆ ว่าได้จดทะเบียนแบบอยู่อาศัยไว้หรือเปล่า หากไม่อยากเสียภาษีในส่วนนี้

 

 

ในกรณีที่เรามีคอนโดไว้ปล่อยเช่า จะถูกเรียกเก็บภาษีแพงกว่าบ้านหลังหลักเป็น 0.03% ขึ้นไป หรือคิดเป็นล้านละ 3,000 บาท ถ้าห้องนั้นเราทำการปล่อยเช่าจริงแต่กลับจดทะเบียนเป็นอยู่อาศัย ก็จะถือว่าผิดกฎหมายได้ หากมีกำหนดการเช่า 3 ปีขึ้นไป ให้จดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ ถ้าห้องไม่มีการจดทะเบียนจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี และค่าเช่าถือเป็นเงินได้และต้องนำมาคำนวณเสียภาษีเงินได้นั่นเอง และหากเป็นการปล่อยเช่าให้ช่าวต่างชาติก็ต้องส่งใบ ตม30 เพื่อยืนยันกับเจ้าหน้าที่เช่นกัน

เครดิตจาก https://propholic.com/prop-talk/%E0%B8%A0%E0%B8%B2%E0%B8%A9%E0%B8%B5%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B9%81%E0%B8%A5%E0%B8%B0%E0%B8%AA%E0%B8%B4%E0%B9%88%E0%B8%87%E0%B8%9B%E0%B8%A5%E0%B8%B9%E0%B8%81%E0%B8%AA/